跑量仁恒,在沪遭遇滑铁卢:海上源项目认购结果爆冷

2021-11-22   来源:市场资讯 原文链接:点击获取

原标题:跑量仁恒,在沪遭遇滑铁卢

◎ 记者 吴典

《 国际金融报 》( 2021年11月22日 第 14 版)

吴典 摄

吴典 摄

一直以品质著称的仁恒近日在沪遭遇滑铁卢,其抱以厚望的海上源项目认购结果爆冷。经营端,仁恒的销售额也面临连续6个月下降的窘境。

红盘“制造机”仁恒开始不灵了。

近期,上海第五批集中供应的57个新盘陆续开启认购。截至11月18日已有18个项目触发积分制,其中8盘公布了入围分数线。

除仁恒海上源外,其余7盘入围分数均在60分以上,最高97.23分。与仁恒海上源相距不足两公里、同期认购的保利天汇入围分为68.88,较仁恒海上源的50.68分足足高出18.2分。

与以往的项目相比,海上源的这一成绩无疑有些爆冷。

“优等生”的滑铁卢

仁恒对这块斥资百亿元拿下的项目是寄予厚望的,这是其在上海独家操盘的旧改项目,也是第六代国际社区的开源之作。

2017年,仁恒以105.2亿元的总价拿下了上海著名棚户区杨浦蒋家浜地块的开发权。三年后,仁恒确定该项目名称为“仁恒海上源”,根据建交委的报批信息,算上建安、装修、土地拆迁成本等,项目总投资约176亿元。

按规划来看,仁恒海上源住宅部分计容面积约17.35万平方米,属于内环少有的大体量住宅项目。项目同时位于杨浦滨江及北外滩2公里辐射范围内,周边有多条地铁线,且教育医疗资源丰富。

由于杨浦地区的新房供应一直不足,每次供应新盘都颇为抢手。加之仁恒的口碑效应,不少业内人士认为,仁恒海上源将会成为今年内环最为火爆的项目。

然而事实却令人始料未及。10月23日,仁恒海上源开启认购,共推出299套房源,均价每平方米11.5万元,面积在80-271平方米之间。

有购房者注意到,当日仁恒海上源项目现场认购的客户并不多,而隔壁的保利天汇意向客户已经排到马路对面。认购结束后,仁恒海上源首批推出的房源共获得800多人认购,触及积分制,然而其入围分却比保利天汇低了18.2分。

这也意味着,仁恒海上源的热度并没有想象中的高,甚至可能是近期仁恒入市项目中分数最低的一个盘。今年4月,仁恒金桥世纪开启认购,入围分为75.6分,刷新了当时上海积分新政后的入围分数纪录;7月,浦发仁恒珊瑚世纪以67.93的入围分亮相,在浦东周康同批入市的3盘中分数最高。

置业顾问王川(化名)告诉《国际金融报》记者,仁恒海上源的入围分数受到多方面因素影响,“一期没有开售楼处,而且第五批有15个内环盘一起认购,分流了不少客户”。

亦有网友称,仁恒海上源此次认购没有开放实体样板间,实属“开盲盒”。除上述因素外,门槛相对较高的认购金也劝退了不少客户。

记者注意到,仁恒海上源推出的299套房源中,面积158-271平方米的共有193套,102平方米左右的则有35套,剩余的则是80平方米左右的小户型,占比不足三成。

占比较高的大户型拉高了仁恒海上源的认购金,对小户型客户并不友好。资料显示,仁恒海上源所要求的认购金为330万元,首套需冻结260万、二套冻结850万。也就是说,若认购该楼盘,首套购房者需准备590万元,二套则需准备1180万元。

按一房一价表来看,80平方米的小户型总价最高约为987万元,首套3.5成首付仅需345.45万元,而官方所要求的590万元首套准备资金已相当于总价的六成。

反观保利天汇,其所推出的308套房源中仅有17套面积在138平方米左右,剩余的皆在98-101平方米之间。其要求的认购金为220万元,首套房存款证明金为200万元、二套650万元。

相比之下,仁恒海上源的爆冷就变得很好理解。王川提出,海上源一期将在11月24日开盘,二期也将于12月开始认购。

销售额连降6个月

海上源入市也难以改变仁恒当前面临的困境。

仁恒董事局主席钟声坚曾在2020年中期业绩会上表示,旧改项目的入市销售,将会改善仁恒置地整体向下的毛利率。

由于主打高端住宅,仁恒的毛利率在业内一直处于领先地位,但在行业盈利能力普遍下滑的背景下,仁恒亦难独善其身。

转变出现在2019年。

这一年,销售额常年在250亿元上下浮动的仁恒开始发力冲规模,公司该年实现销售额557亿元,较2018年的249亿元大幅增长123.69%。2020年,其销售额继续攀升至784.55亿元,其中69.7%来自长三角,公司平均销售价格达到每平方米36638元。

销售额突破700亿元的同时,仁恒的毛利率也跌破了40%。

2020年,仁恒营收同比增长28.1%至239.18亿元,股东应占净利润却同比下降22.6%至25.92亿元。公司该年的毛利率为36.4%,较2019年的41.2%下降4.8个百分点。

彼时,对于净利润水平的下滑,仁恒解释称,主要是失去了低成本的土地议价以及联营、合资企业保留权益的重新计量损失,及投资性房地产公允价值收益较低所致。

标普在今年3月的一份报告中指出,由于土地成本的上升及限价令的实施,仁恒位于一线城市的部分项目利润被压缩,“预计未来两到三年,该公司房地产开发板块的毛利率将达到25%-27%”。

截至2021年上半年,仁恒的毛利率继续下探至26.7%,较2020年上半年的35.9%减少9.2个百分点。

为提高盈利能力,仁恒管理层通过城市更新项目和项目收购增加了拿地。标普认为,这其中有一个关键风险是,通过成本较低的方式获得土地的竞争可能会加剧,“而在较高线城市实施的限价政策并没有放宽”。

从土地储备看来,仁恒超95%的土储均位于中国,且多分布在高线城市。截至2021年6月末,该公司位于新一线城市的土储占比达52.9%,一线城市为19.8%,二线城市18.1%,三线城市仅有6.7%。

这或许也是仁恒开始向三线城市下沉的原因,在2021年的中期业绩会上,钟声坚就表示了对盐城的看好,其还称,下沉江苏是集团的战略规划之一。

11月10日,仁恒与东台城投、盐城城投联手以底价7.75亿元竞得盐城市东台市一宗宅地,地块位于东台城南板块,成交楼面价为每平方米8100元。

这是仁恒首次走出市区向县级布局。在此之前,仁恒仅在盐城有两个项目,均在城中板块,分别为仁恒滨河世纪和仁恒滨河源,其中仁恒滨河源暂未开盘入市。

截至10月末,仁恒共实现销售额410.62亿元,较2020年同期的624.77亿元下降34.3%,销售面积同比下降23%至131.64万平方米。

《国际金融报》记者注意到,自5月份开始,仁恒单月销售额一直处于同比下跌的状态。5月至10月,公司的单月销售额同比变动幅度分别为-48%、 -61.5%、-50.9%、 -81%、-47.1%、-53.8%。